Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel abgegeben – und dann kommt die Nachricht vom Vermieter: Die Kaution wird ganz oder teilweise einbehalten, wegen Tiergeruch. Für viele Mieter ist das ein Schock, manchmal auch eine Überraschung, wenn sie selbst den Geruch gar nicht mehr wahrgenommen haben.
Ist das erlaubt? Und wenn ja, in welchem Umfang?
Die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an. Das klingt unbefriedigend, entspricht aber der Realität einer rechtlichen Grauzone, in der der konkrete Einzelfall zählt.
Dieser Artikel gibt keine Rechtsberatung. Er ordnet die Situation informativ ein – für konkrete Fälle empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterrechtsverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Was das Mietrecht grundsätzlich regelt
Im deutschen Mietrecht gibt es das Prinzip der normalen Abnutzung: Was durch vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung entsteht, ist keine Schadensersatzpflicht des Mieters. Normale Gebrauchsspuren, leichte Kratzer, übliche Abnutzung von Böden – das ist Vermietersache.
Tiergeruch kann unter dieses Prinzip fallen – oder eben nicht. Die entscheidende Frage ist: Handelt es sich um eine normale Begleiterscheinung erlaubter Tierhaltung, oder liegt ein über die normale Nutzung hinausgehender Schaden vor?
Diese Grenze ist fließend und wurde von deutschen Gerichten unterschiedlich bewertet. Es gibt Urteile, die Kautionsabzüge wegen Tiergeruch für unzulässig erklärt haben, und solche, die sie bestätigt haben. Der Ausgang hängt von Faktoren ab wie: Wie intensiv war der Geruch? Welche konkreten Sanierungskosten entstanden? War die Tierhaltung vertraglich erlaubt?
War die Tierhaltung überhaupt erlaubt?
Das ist eine der ersten Fragen, die sich stellt. Wer ohne Erlaubnis Tiere gehalten hat, steht rechtlich schwächer da – nicht nur beim Geruch, sondern auch bei anderen Schäden.
Wer mit Erlaubnis des Vermieters oder aufgrund einer mietvertraglich eindeutigen Regelung Tiere gehalten hat, kann sich auf vertragsgemäßen Gebrauch berufen. Das schützt zwar nicht vollständig vor Schadensersatzansprüchen bei wirklich gravierenden Schäden, aber es verändert die Ausgangslage.
Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die Tierhaltung zwar erlauben, aber Mieter für alle damit zusammenhängenden Schäden haften lassen. Solche Klauseln sind nicht automatisch wirksam – auch hier gibt es Gerichtsentscheidungen, die bestimmte Formulierungen für unzulässig erklärt haben.
Was der Vermieter nachweisen muss
Ein Vermieter, der Kaution einbehält, muss das in aller Regel konkret begründen. Pauschale Abzüge „für Tiergeruch“ ohne Belege sind schwer durchsetzbar. Der Vermieter sollte nachweisen können:
Welche konkreten Maßnahmen waren nötig? Was haben diese Maßnahmen gekostet? Und: War dieser Aufwand tatsächlich auf den Tiergeruch zurückzuführen und geht über normale Abnutzung hinaus?
Rechnungen von Reinigungsdienstleistern, Handwerkern oder Malerarbeiten sind dabei die übliche Form des Nachweises. Nur ein Geruchseindruck beim Einzug des Nachmieters ist für sich genommen kein ausreichender Beleg.
Was Mieter tun können
Wer der Meinung ist, dass ein Kautionsabzug ungerechtfertigt ist, sollte nicht einfach akzeptieren. Folgende Schritte sind sinnvoll:
Zunächst schriftlich beim Vermieter nachfragen, welche konkreten Schäden und Kosten geltend gemacht werden. Dann die Belege prüfen – stimmen die Rechnungen, sind die Maßnahmen nachvollziehbar?
Wenn der Abzug nicht ausreichend begründet ist oder die Kosten unverhältnismäßig erscheinen, kann man widersprechen. Der Vermieter hat in aller Regel eine bestimmte Frist, innerhalb derer er die Kaution abrechnen muss – in Deutschland typischerweise drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung, je nach Einzelfall.
Der Mieterrechtsverein ist in solchen Situationen eine günstige und kompetente erste Anlaufstelle. Eine Erstberatung hilft oft, einzuschätzen, ob ein Widerspruch Erfolgsaussichten hat.
Das Übergabeprotokoll als Schlüsseldokument
Was bei der Wohnungsübergabe schriftlich festgehalten wurde, ist im Streitfall entscheidend. Wenn im Protokoll kein Tiergeruch vermerkt wurde und der Vermieter das Protokoll unterschrieben hat, ist es schwieriger, hinterher Ansprüche geltend zu machen – umgekehrt gilt das genauso.
Wer beim Auszug sorgfältig dokumentiert hat, alles unterschrieben und Fotos gemacht hat, ist in einer stärkeren Position. Das Protokoll ist kein Garantieschein in die eine oder andere Richtung, aber es ist das zentrale Dokument für spätere Auseinandersetzungen.
Was Mieter konkret vor der Übergabe tun können, um ihre Situation zu verbessern, steht im Artikel Tiergeruch beim Auszug aus der Mietwohnung – was Mieter wissen müssen.